Comment les charges se répartissent
Les copropriétaires participent aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils participent en outre aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, ainsi qu'à la cotisation au fonds de travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges, et il doit indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul retenue. C'est le premier document à relire lorsqu'une répartition paraît anormale.
Source : article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance.La majorité applicable n'est pas la même selon la décision
Deux régimes reviennent constamment. Les décisions ordinaires sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Relèvent notamment de cette majorité les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, ou encore les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées qui n'affectent pas la structure de l'immeuble.
Source : article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance.D'autres décisions ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. C'est le cas de la désignation ou de la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, de l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, des travaux d'économies d'énergie, ou encore de l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
Une décision votée à la mauvaise majorité est une irrégularité qui se discute.
Source : article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance.Deux mois pour contester, et pas un jour de plus
C'est la règle la plus redoutable du droit de la copropriété. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans ses annexes. Cette notification est faite par le syndic dans le mois qui suit l'assemblée.
Trois conséquences pratiques. Le délai part de la notification du procès-verbal, et non de la tenue de l'assemblée. La contestation est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants : avoir voté pour interdit d'attaquer. Enfin, sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux votés est suspendue jusqu'à l'expiration de ce délai de deux mois.
Le jour où vous recevez le procès-verbal, la première chose à faire est de noter la date d'échéance.
Source : article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance.Les autres actions, et leur délai
Le même texte renvoie, pour les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, au délai de droit commun : cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Source : article 2224 du code civil sur Légifrance.Les pièces utiles à réunir
- la convocation, l'ordre du jour et le procès-verbal de l'assemblée, avec l'avis de réception qui date la notification ;
- la feuille de présence et le décompte des voix ;
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
- les appels de fonds et les décomptes de charges contestés ;
- les échanges avec le syndic, et les procès-verbaux des assemblées antérieures ;
- les devis et rapports techniques relatifs aux travaux en cause.
Votre situation en particulier
Ces règles se lisent vite ; les appliquer à votre dossier suppose de regarder vos pièces et vos dates. Une consultation en visioconférence suffit le plus souvent à savoir ce qui est contestable, et dans quel délai.
Le cabinet intervient dans toute la France
Vous n'avez pas besoin d'habiter le Val-d'Oise pour être assisté par le cabinet. La loi qui organise la profession le dit dans ces termes : les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions. Concrètement, la consultation se tient en visioconférence, où que vous soyez, de Lille à Marseille et de Brest à Strasbourg. Le rendez-vous au cabinet, à Enghien-les-Bains, reste possible si vous le préférez. Le service de consultation est exploité par Maître Yacine EL GERSSIFI, avocat au Barreau du Val-d'Oise.
Une précision utile, plutôt qu'une promesse trop large : devant les tribunaux judiciaires, la postulation, c'est-à-dire l'accomplissement des actes de procédure, obéit à une règle de ressort. Elle ne fait obstacle ni à la consultation, ni à la plaidoirie, et elle se règle au cas par cas. Nous en parlons dès le premier rendez-vous, pour que vous sachiez exactement comment votre dossier sera suivi.
Source : article 5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 sur Légifrance.Questions fréquentes
Combien de temps pour contester une décision d'assemblée générale ?
Puis-je contester si j'ai voté pour la résolution ?
Le syndic peut-il lancer les travaux votés immédiatement ?
Sur quelle base mes charges sont-elles calculées ?
Quelle majorité pour autoriser un voisin à modifier une partie commune ?
Faire le point sur votre situation
Une consultation en visioconférence permet d'examiner vos documents et de vous dire, précisément, ce qui est contestable et dans quel délai. Le cabinet intervient partout en France.
Cette page présente l'état des textes en vigueur à sa date de publication. Elle ne constitue pas une consultation juridique et ne peut pas remplacer l'examen de votre dossier : chaque situation dépend de faits, de pièces et, le cas échéant, d'une convention collective qui lui sont propres.