Ce qu'est un vice caché, au sens du code
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Quatre exigences se lisent dans cette seule phrase : un défaut, caché, antérieur à la vente, et d'une gravité suffisante. Un désagrément mineur ne suffit pas.
Source : article 1641 du code civil sur Légifrance.Ce qui n'est pas couvert : le vice apparent
La règle est courte : le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. C'est très souvent sur ce terrain que la discussion s'engage, autour de ce qui était visible lors des visites, de ce que mentionnaient les diagnostics, et de ce qu'un acquéreur non professionnel pouvait raisonnablement percevoir.
Source : article 1642 du code civil sur Légifrance.La clause de non-garantie, et sa limite
Le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
La lecture attentive du texte est ici décisive. La clause d'exclusion de garantie, présente dans la quasi-totalité des ventes entre particuliers, ne protège le vendeur que dans le cas où il ignorait le vice. Le membre de phrase « dans ce cas » vise le vendeur de bonne foi. Établir que le vendeur connaissait le défaut prive donc la clause de son effet.
Source : article 1643 du code civil sur Légifrance.Vous avez le choix entre deux demandes
L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La première voie est appelée action rédhibitoire, la seconde action estimatoire.
Ce choix est stratégique. Rendre une maison n'est pas toujours souhaitable, alors qu'obtenir une réduction du prix correspondant au coût des travaux l'est souvent davantage.
Source : article 1644 du code civil sur Légifrance.Le délai : deux ans à compter de la découverte
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de départ n'est donc pas la vente, mais la découverte, ce qui suppose de pouvoir la dater. Une expertise, un devis, un courrier ou un constat sont, à cet égard, des pièces précieuses.
Source : article 1648 du code civil sur Légifrance.Les pièces utiles à réunir
- l'acte de vente et l'ensemble des diagnostics annexés ;
- l'annonce et les photographies de la mise en vente ;
- tout élément permettant de dater la découverte du désordre ;
- les devis de reprise, qui chiffrent la demande ;
- les éléments donnant à penser que le vendeur connaissait le défaut, par exemple des travaux masquant le désordre ou des échanges écrits ;
- les coordonnées des occupants ou voisins susceptibles d'attester.
Votre situation en particulier
Ces règles se lisent vite ; les appliquer à votre dossier suppose de regarder vos pièces et vos dates. Une consultation en visioconférence suffit le plus souvent à savoir ce qui est contestable, et dans quel délai.
Le cabinet intervient dans toute la France
Vous n'avez pas besoin d'habiter le Val-d'Oise pour être assisté par le cabinet. La loi qui organise la profession le dit dans ces termes : les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions. Concrètement, la consultation se tient en visioconférence, où que vous soyez, de Lille à Marseille et de Brest à Strasbourg. Le rendez-vous au cabinet, à Enghien-les-Bains, reste possible si vous le préférez. Le service de consultation est exploité par Maître Yacine EL GERSSIFI, avocat au Barreau du Val-d'Oise.
Une précision utile, plutôt qu'une promesse trop large : devant les tribunaux judiciaires, la postulation, c'est-à-dire l'accomplissement des actes de procédure, obéit à une règle de ressort. Elle ne fait obstacle ni à la consultation, ni à la plaidoirie, et elle se règle au cas par cas. Nous en parlons dès le premier rendez-vous, pour que vous sachiez exactement comment votre dossier sera suivi.
Source : article 5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 sur Légifrance.Questions fréquentes
La clause « vendu sans garantie des vices cachés » me prive-t-elle de tout recours ?
Dans quel délai dois-je agir ?
Puis-je obtenir l'annulation de la vente ?
Un défaut visible lors des visites est-il un vice caché ?
Quelle gravité le défaut doit-il atteindre ?
Faire le point sur votre situation
Une consultation en visioconférence permet d'examiner vos documents et de vous dire, précisément, ce qui est contestable et dans quel délai. Le cabinet intervient partout en France.
Cette page présente l'état des textes en vigueur à sa date de publication. Elle ne constitue pas une consultation juridique et ne peut pas remplacer l'examen de votre dossier : chaque situation dépend de faits, de pièces et, le cas échéant, d'une convention collective qui lui sont propres.