Un loyer commercial qui augmente automatiquement chaque année d’un pourcentage fixe, sans référence à un indice : une telle clause est-elle valable ? Par un arrêt du 3 septembre 2026 (pourvoi n° 25-14.904), publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que non, lorsque la clause ne prévoit ni plafond ni durée.
Une chambre d’EHPAD et 1,5 % par an
Un couple avait donné à bail commercial une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, à la société qui exploitait cet établissement. Le bail prévoyait qu’au terme de la deuxième année entière suivant sa date d’effet, le loyer serait révisé chaque année au 1er janvier, avec, selon les termes de l’arrêt, « une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an ». La locataire a demandé que cette clause soit réputée non écrite et que les loyers indûment versés sur les cinq dernières années lui soient restitués.
La cour d’appel de Lyon avait rejeté ces demandes. Selon elle, l’augmentation ne dépendant d’aucun indice, il s’agissait d’une clause d’augmentation forfaitaire, licite, le prix étant déterminé dès la conclusion du bail pour toute sa durée, sauf révision triennale.
Les paliers sont licites, la hausse sans limite ne l’est pas
La Cour de cassation casse cet arrêt. Elle déduit des textes que la détermination du loyer d’origine relève de la liberté contractuelle des parties, mais que toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer doit être réputée non écrite, l’article L. 145-15 du code de commerce sanctionnant ainsi les clauses contraires notamment aux règles de révision. Elle rappelle qu’un loyer progressif par paliers reste un mode licite de fixation du loyer d’origine : les parties y prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer applicables à des dates fixées, jusqu’à un plafond déterminé par avance.
La clause litigieuse est d’une autre nature. Parce qu’elle stipule que le loyer « augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement », sans limite de plafond ni de durée, alors qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, elle « ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices ». Elle fait donc échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, qui limitent en principe la majoration ou la diminution consécutive à une révision triennale à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de celui des activités tertiaires (article L. 145-38 du code de commerce). Elle doit être réputée non écrite.
Ce que l’arrêt laisse ouvert
La cassation est totale et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon, autrement composée. La Cour de cassation ne se prononce pas sur la restitution des loyers réclamée par la locataire : c’est la cour de renvoi qui statuera.
Ce qu’il faut retenir
Locataire : relisez la clause de loyer de votre bail. Une augmentation fixe et périodique, sans plafond ni limite de durée, peut être réputée non écrite. Comme dans cette affaire, la demande peut s’accompagner d’une demande de restitution des sommes versées, que le juge examinera.
Bailleur : pour organiser une progression du loyer, le loyer par paliers, fixé dès la signature jusqu’à un plafond déterminé par avance, reste admis par la Cour de cassation. Une hausse garantie et sans limite expose à voir la clause écartée.
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