Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, entré en vigueur le 1er août 2026, reconduit pour un an, soit jusqu’au 31 juillet 2027, le dispositif issu du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. Il concerne les logements nus comme meublés situés dans les communes où s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants. Enghien-les-Bains figure sur cette liste, comme Saint-Gratien, Montmorency, Eaubonne, Ermont, Sannois ou Deuil-la-Barre.
La règle : le loyer du précédent locataire
Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision n’est intervenue au cours des douze mois précédant la signature, ce loyer peut être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, la date de référence étant celle du dernier indice publié au jour de la signature du nouveau bail.
Trois dérogations, dont une seule libère vraiment le loyer
Le texte prévoit trois cas dans lesquels le loyer de relocation peut être réévalué.
Le premier concerne les travaux : si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat initial ou depuis le dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou communes, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Le deuxième vise le loyer manifestement sous-évalué : la hausse est alors limitée à la moitié de la différence entre un loyer déterminé par référence à ceux habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué, révisé.
Le troisième est le seul à ouvrir une réévaluation libre : il faut que le logement ait fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année entière de loyer.
Au renouvellement du bail
Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse convenue entre les parties ou fixée par le juge ne peut pas excéder la plus élevée de deux limites : la moitié de la différence avec les loyers du voisinage pour des logements comparables, ou une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, lorsque le bailleur a engagé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Ce qu’il faut retenir
Locataire : un loyer de relocation supérieur à celui du précédent occupant n’est régulier que dans l’un des cas prévus par le texte. Le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire est une information que le bailleur doit être en mesure de justifier, et la commission départementale de conciliation peut être saisie avant le juge.
Bailleur : la facture des travaux devient la pièce maîtresse, puisque c’est elle qui détermine le seuil, la moitié ou la totalité d’une année de loyer, et le plafond de la hausse. Conserver les devis, les factures acquittées et les dates d’exécution est la seule façon de sécuriser une augmentation.
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