Humidité, installation électrique dangereuse, infestation de nuisibles : lorsqu’un logement n’est pas décent, le locataire hésite souvent longtemps avant d’agir. Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437) montre que ce délai a un coût.
Ce que la loi impose au bailleur
Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau minimal de performance énergétique et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Une obligation continue, une indemnisation plafonnée dans le temps
La Cour de cassation juge que l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Elle en tire deux conséquences. D’une part, le locataire peut poursuivre l’exécution forcée en nature de cette obligation, c’est-à-dire la réalisation des travaux, tant que le manquement perdure. D’autre part, il ne peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution que sur une période de trois ans précédant sa demande en justice, par application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la même loi.
Dans l’affaire jugée, la locataire, entrée dans les lieux en 2005, réclamait l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis cette date. Son pourvoi est rejeté : l’indemnisation reste bornée aux trois années qui ont précédé sa demande.
Ce qu’il faut retenir
Locataire : chaque mois d’attente est un mois d’indemnisation perdu. Il faut signaler les désordres par écrit, faire constater l’état du logement, puis saisir le juge sans laisser la situation s’installer.
Bailleur : le temps n’efface pas l’obligation elle-même. Un logement indécent reste une obligation de travaux, même après plusieurs années de bail ; seule l’indemnisation est limitée à trois ans.
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