La vente est formée plus tôt qu'on ne le croit
Le code civil pose une règle simple et lourde de conséquences : la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Autrement dit, ce n'est ni la signature chez le notaire ni le versement du prix qui forment la vente : c'est l'accord sur le bien et sur le montant.
Source : article 1583 du code civil sur Légifrance.Le compromis : « la promesse de vente vaut vente »
Ce que la pratique appelle compromis est une promesse synallagmatique, dans laquelle les deux parties s'engagent. Le code en tire la conséquence : la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
C'est pourquoi un vendeur qui change d'avis après le compromis ne se trouve pas devant un projet abandonné, mais devant un contrat déjà formé.
Source : article 1589 du code civil sur Légifrance.La promesse unilatérale : le promettant ne peut pas se dédire
La promesse unilatérale est le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Le texte ajoute une précision décisive : la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Un promettant qui se rétracte avant la levée de l'option ne fait donc pas disparaître la vente. Le contrat conclu en violation de la promesse avec un tiers qui en connaissait l'existence est, quant à lui, nul.
Source : article 1124 du code civil sur Légifrance.Vos dix jours de rétractation, si vous achetez pour habiter
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. La rétractation s'exerce dans les mêmes formes que la notification.
Deux points sont régulièrement mal compris. D'abord, lorsque l'acte définitif est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse, le délai s'applique à cet avant-contrat, et non à l'acte notarié. Ensuite, lorsque la vente est dressée en la forme authentique sans avant-contrat, l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de dix jours, et l'acte authentique ne peut en aucun cas être signé pendant ce délai.
Ce droit appartient à l'acquéreur, jamais au vendeur.
Source : article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation sur Légifrance.Si l'autre partie refuse d'aller au bout
Face à une inexécution, le code ouvre plusieurs voies, qui se cumulent lorsqu'elles ne sont pas incompatibles : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, ou demander réparation des conséquences de l'inexécution. Des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
Dans une vente immobilière, l'exécution forcée en nature est souvent l'objectif utile : elle vise à obtenir la vente elle-même, et pas seulement une indemnité.
Source : article 1217 du code civil sur Légifrance.Les pièces utiles à réunir
- le compromis ou la promesse, avec toutes ses annexes ;
- la lettre recommandée de notification et son avis de réception, qui datent le point de départ des dix jours ;
- les conditions suspensives et les justificatifs de leur réalisation ou de leur défaillance, notamment un refus de prêt ;
- les échanges avec l'agence et avec le notaire ;
- la preuve du versement du dépôt de garantie.
Votre situation en particulier
Ces règles se lisent vite ; les appliquer à votre dossier suppose de regarder vos pièces et vos dates. Une consultation en visioconférence suffit le plus souvent à savoir ce qui est contestable, et dans quel délai.
Le cabinet intervient dans toute la France
Vous n'avez pas besoin d'habiter le Val-d'Oise pour être assisté par le cabinet. La loi qui organise la profession le dit dans ces termes : les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions. Concrètement, la consultation se tient en visioconférence, où que vous soyez, de Lille à Marseille et de Brest à Strasbourg. Le rendez-vous au cabinet, à Enghien-les-Bains, reste possible si vous le préférez. Le service de consultation est exploité par Maître Yacine EL GERSSIFI, avocat au Barreau du Val-d'Oise.
Une précision utile, plutôt qu'une promesse trop large : devant les tribunaux judiciaires, la postulation, c'est-à-dire l'accomplissement des actes de procédure, obéit à une règle de ressort. Elle ne fait obstacle ni à la consultation, ni à la plaidoirie, et elle se règle au cas par cas. Nous en parlons dès le premier rendez-vous, pour que vous sachiez exactement comment votre dossier sera suivi.
Source : article 5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 sur Légifrance.Questions fréquentes
Le vendeur peut-il se rétracter après la signature du compromis ?
Combien de temps ai-je pour me rétracter après un compromis ?
Le vendeur a-t-il lui aussi dix jours pour se rétracter ?
Le promettant peut-il révoquer une promesse unilatérale avant que je lève l'option ?
La vente est-elle formée avant le passage chez le notaire ?
Faire le point sur votre situation
Une consultation en visioconférence permet d'examiner vos documents et de vous dire, précisément, ce qui est contestable et dans quel délai. Le cabinet intervient partout en France.
Cette page présente l'état des textes en vigueur à sa date de publication. Elle ne constitue pas une consultation juridique et ne peut pas remplacer l'examen de votre dossier : chaque situation dépend de faits, de pièces et, le cas échéant, d'une convention collective qui lui sont propres.